Rebeca Marín
La demanda anual de nueva vivienda es aproximadamente de 40 mil unidades, más del doble de lo que se produce actualmente, se informa en el diagnóstico del Proyecto del Plan General de Desarrollo de la Ciudad de México 2020 - 2040.
De acuerdo con la estimación de la demanda de financiamiento de vivienda realizada por la Sociedad Hipotecaria Federal (SIF) de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), en 2031 en la Ciudad se demandarán 91,187 soluciones de vivienda, por tipo de solución se distribuyen 23, 356 adquisición, 49, 228 mejoramiento y 18, 603 autoproducción.
Otra opción para habitar en la ciudad es a través de la renta de una vivienda. En 2020, 33.3 por ciento de los hogares residen en viviendas que no son de su propiedad, declaran rentarla u ocuparla en otra situación.
La vivienda tradicional concentra el mayor porcentaje de la vivienda en renta. La ENIGH 2020 reflejó que en promedio un trabajador gasta 24.6 por ciento de su salario en el pago de alquiler de la vivienda (INEGI, 2021).
En el estudio se indica que la construcción de vivienda nueva está rezagada con respecto al número de familias y hogares que se forman cada año.
La oferta de vivienda existente en la Ciudad se concentra en proyectos localizados, principalmente en demarcaciones como Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón y Cuajimalpa.
El precio promedio por metro cuadrado es superior a los 25 mil pesos, lo que no promueve la inclusión social. Además, no existen programas o mecanismos que garanticen el mantenimiento y mejoramiento del parque habitacional existente.
Los esfuerzos del INVI son limitados y requieren de mejores condiciones y de desarrollo institucional para ampliar el apoyo que ofrece, para dar mantenimiento y mejoramiento a un mayor número de viviendas.
De acuerdo con datos del Censo de Población y Vivienda 2020 (INEGI, 2021), 46.4 por ciento de la población habita en viviendas precarias o hacinadas, en promedio con más de dos personas por dormitorio, lo que merma sensiblemente la calidad de vida.
Por otra parte, se identifica una elevada carencia de los servicios sanitarios (agua, drenaje y excusado) en las viviendas de la Ciudad, debido a inadecuadas formas de dotación de agua y porque en un importante número de hogares no llega diariamente.
Con base en la ENIGH 2020, Evalúa calculó que, por cada cien personas, 35 habitaban en viviendas con condiciones sanitarias deficientes.
Lo anterior se agrava con los problemas de tenencia y propiedad de la vivienda en la Ciudad que dificultan los procesos de renovación y de certeza jurídica, elementos fundamentales de una vivienda adecuada de acuerdo con la ONU.
La construcción de vivienda y otro tipo de edificios genera impactos al medio ambiente, que incluyen la explotación de materiales para su construcción, así como altos consumos energéticos en su operación.
Si bien existe una importante normatividad nacional y local, no es obligatoria, a menos que se requieran apoyos económicos para la construcción de vivienda sustentable.
El Atlas de Riesgos de la Ciudad de México indica que existen 207,953 viviendas (8 por ciento) que se localizan en zonas con fracturas, 57,126 viviendas (2.2 por ciento) en zonas con muy alto grado de riegos por ladera y 350,335 viviendas (13 por ciento) en zonas de muy alto riesgo por precipitación. En 2021 no existían reglamentos para generar mecanismos de atención para este tipo de vivienda.
En la Ciudad se gestaron procesos de encarecimiento y especulación de la vivienda y el suelo, con claras consecuencias en la desigualdad y la exclusión social.
Las áreas centrales han sido presionadas para cambiar los usos habitacionales por otros usos del suelo más rentables, como los orientados a centros comerciales y oficinas, acompañados con producción de viviendas de grandes alturas que no necesariamente promueven una redensificación equitativa e incluyente, sino que atienden a un sector de ingresos medios y altos.
Se estrangula así la posibilidad de obtener vivienda para la población de menores ingresos e incluso de ingresos medios, como la que en su mayoría trabaja en las alcaldías centrales.
El derecho humano a una vivienda adecuada se reconoce desde el ámbito internacional y en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como en la Constitución Política de la Ciudad de México.
Durante décadas se favoreció la producción de vivienda dirigida a clases medias y altas, con un modelo que soslayó el derecho a la vivienda adecuada e incluyente para sectores de bajos recursos.
Por tanto, es necesario promover construcción y mantenimiento de viviendas adecuadas para la población que no cuenta con ella o requiere mejorarla.
En un panorama de desigualdad y de encarecimiento del suelo y de la vivienda, la demanda de los sectores de menores ingresos no ha sido atendida plenamente.
La falta de alternativas se traduce en hacinamiento, sobre todo en sectores que viven en pobreza, con deficientes condiciones sanitarias y espacios que dificultan la convivencia; alienta la ocupación irregular del suelo de conservación y en zonas de alto riesgo.
E incluso genera situaciones que obligan a las familias a enfrentar la decisión de relocalizarse fuera de la Ciudad, en zonas donde sus ingresos lo permiten, lo que en última instancia contribuye a la segregación de la población, afecta la convivencia e impacta en muchos otros aspectos asociados a la localización y el ingreso real de los hogares.
La ausencia de una política que procure la producción de vivienda adecuada e incluyente hasta 2018, afectó a zonas de la Ciudad que presentan problemas de deterioro habitacional o degradación urbana, lo que hizo más urgente la necesidad de generar procesos de regeneración mediante la promoción de la vivienda y la recuperación de espacios públicos.
Las limitaciones en el acceso a las fuentes de financiamiento de la vivienda, asociadas con los bajos niveles del ingreso familiar, condicionan las posibilidades reales de elección del lugar de residencia de la población que vive en la Ciudad. Ello eleva los tiempos y costos de los servicios y el desplazamiento a los lugares de trabajo, estudio y abastecimiento.
Para la atención de vivienda dirigida a sectores de menores ingresos sólo existe el Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI), no cuenta con la fortaleza institucional ni con los instrumentos normativos, fiscales, financieros y de gestión que permitan atender y conducir de mejor manera la producción de vivienda en la Ciudad, que favorezca la inclusión y disminuya la desigualdad prevaleciente.
En 2020 el INVI generó 20,716 acciones de vivienda en sus dos principales programas, 10,709 acciones del Programa de Vivienda en Conjunto y 10,007 acciones del Programa de Mejoramiento de Vivienda.
Las acciones de estos programas se reflejan en otorgamiento de financiamiento para vivienda nueva y mejoramiento de vivienda sustentables, ayudas de renta a familias que habitan en zonas de riesgo, ayudas por baja capacidad de pago (otorgada a familias vulnerables) y ayudas para implementar elementos sustentables en la vivienda.
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